Vivienda y clase media: desafíos frente a una deuda histórica

En Argentina, el acceso a la vivienda hace tiempo dejó de ser un asunto meramente inmobiliario: es una expresión más de una economía que casi no ofrece previsibilidad a largo plazo. La clase media siempre queda atrapada entre no resignarse a la informalidad habitacional y estar demasiado ajustada para comprar sin crédito.

La expansión del alquiler, el déficit habitacional y el encarecimiento del metro cuadrado versus el ingreso explican por qué el crédito hipotecario, cuando reaparece, vuelve a instalar expectativas.

A nivel nacional, los datos del Censo 2022 muestran que alrededor de 21% de los hogares alquilaban su vivienda, lo que equivale a más de tres millones de hogares y cerca de ocho millones de personas, un porcentaje que se eleva a 22% según relevamientos más recientes de la Encuesta Permanente de Hogares para los principales aglomerados urbanos, con particular impacto en jóvenes y familias de mediana edad.

Hace 20 años, los hogares inquilinos representaban el 13% del total, casi 10 puntos menos que en la actualidad, lo que confirma que se trata de un problema estructural —no coyuntural— vinculado a una creciente dificultad de acceso a la vivienda.

Ese telón de fondo condiciona toda la discusión. Sin crédito, la vivienda se consigue como se puede (ahorro en dólares, ayuda familiar o herencia) y el alquiler deja de ser una transición de juventud para convertirse en una condición casi permanente, incluso para sectores formales con ingresos medios-altos. En cambio, si el crédito reaparece, se reinstala una idea básica: la posibilidad de que la cuota reemplace al alquiler y que se vuelva a pensar en el sueño de la casa propia.

El hipotecario no es un producto más: necesita fondeo de largo plazo y una expectativa mínima de que las reglas no cambien cada seis meses. Sucede que el crédito hipotecario no financia sólo viviendas: financia confianza en el futuro. Por eso, en Argentina, aparece y desaparece al ritmo de la macroeconomía.

En los años ‘90, con estabilidad nominal, el crédito hipotecario superó el 5% del PBI. Esa dinámica se interrumpió drásticamente con la crisis de la Convertibilidad, un quiebre que destruyó los contratos y la confianza institucional. En los 2000, el regreso de la inflación volvió a bloquear cualquier intento de desarrollo, salvo contadas excepciones.

La experiencia más significativa de la última década fue el esquema UVA, pensado en 2016 como “puente” hacia una desinflación. Inspirado en la UF chilena, el mecanismo de indexar capital por inflación permitió bajar la cuota inicial y ampliar el acceso. Mientras la macro acompañó, el esquema funcionó, pero cuando volvió la inestabilidad económica, el sistema perdió impulso.

El resultado está a la vista: tras tocar 1,5% del PBI en 2018, el crédito hipotecario cayó a 0,5% en 2023. El fenómeno no obedece a una falta de aspiración a la vivienda propia, sino que, sin horizonte claro, la economía no genera fondeo a largo plazo y nadie firma un contrato a 20 años.

Desde 2024, con menor inflación y cierta normalización financiera, la oferta volvió a aparecer. Es lógico: cuando baja la volatilidad y el crédito al sector público deja de absorber toda la liquidez, los fondos vuelven a dirigirse al sector privado.

Pero no hay milagros. En 2025, la incertidumbre electoral y la tensión financiera frenaron el impulso; en 2026, la oferta empezó a recomponerse, aunque todavía en niveles muy bajos. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas 0,8% del PBI, lejos del 5% de Uruguay, del 10% de Brasil o del 30% de Chile.

La gran pregunta no es sólo si hoy conviene tomar un crédito, sino si es bueno seguir esperando. Si bien los salarios reales y en dólares se han resentido recientemente, también hay un costo de esperar: si en el segundo semestre se registra una reactivación, la inflación converge a la tasa de devaluación, y los precios de los inmuebles aceleran su suba, el incentivo a “congelar” una relación cuota/ingreso comparable a un alquiler vuelve a ganar atractivo.

En esta etapa no sólo importa la tasa: también pesan el plazo, el porcentaje de financiación y la capacidad operativa para acompañar una compra compleja. Allí la banca pública puede jugar un papel clave, sobre todo cuando orienta líneas a primera vivienda y logra reducir fricciones en el proceso.

En el caso del Banco Ciudad, esa lógica se expresa en decisiones como destinar las utilidades de la entidad al fondeo de líneas subsidiadas por el Gobierno de la Ciudad con destino para primera vivienda y zonas específicas a revitalizar, combinadas con procesos más ágiles de otorgamiento (gestión 100% online por WhatsApp, equipos especializados y centralizados, coordinación con escribanías), que reducen fricciones en un trámite donde el tiempo y la certidumbre valen tanto como la cuota. Una entidad no resuelve por sí sola el problema habitacional, pero muestra que, cuando hay decisión y cierta estabilidad, el crédito es una herramienta efectiva y poderosa.

En síntesis, la incipiente vuelta del crédito hipotecario es una señal alentadora, pero todavía frágil. La oportunidad existe, pero a riesgo de repetir los ciclos de entusiasmo y desencanto del pasado. Entre ambos extremos hay una agenda concreta (estabilidad macro, reglas claras, fondeo de largo plazo, desarrollo del mercado de capitales y recuperación de los salarios reales), la cual define si la cuota vuelve a parecerse a un alquiler por muchos años… o sólo por unos meses, porque de eso depende saldar una deuda histórica con la clase media.